สินเชื่อ Reverse Mortgage เหมาะสำหรับผู้สูงอายุไทยหรือไม่

บทคัดย่อ

Reverse Mortgage เป็นสินเชื่อเพื่อช่วยเหลือผู้สูงอายุที่พัฒนาขึ้นในสหรัฐอเมริกา โดยให้ผู้สูงอายุที่มีบ้านสามารถใช้บ้านเป็นหลักประกันในการได้รับเงินรายงวดเพื่อการดำรงชีพจากสถาบันการเงิน เพื่อรองรับการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุของไทยธนาคารออมสินได้มีการนำร่องให้บริการสินเชื่อนี้ตามนโยบายรัฐบาล การศึกษานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินว่าสินเชื่อนี้มีความเหมาะสมกับผู้สูงอายุไทยหรือไม่ โดยเริ่มจากการอธิบายสินเชื่อ้ograf understandingที่เรียกว่า Home Equity Conversion Mortgage (HECM) ของสหรัฐอเมริกาซึ่งเป็น Reverse Mortgage ที่มีการใช้กันมากที่สุด เพื่อช่วยให้เข้าใจสินเชื่อประเภทนี้ของธนาคารออมสิน อีกทั้งได้ทบทวนการศึกษาทางวิชาการที่เกี่ยวข้องในหลายประเด็น จากนั้นจึงได้วิเคราะห์สินเชื่อของธนาคารออมสินว่ามีความเพียงพอเหมาะสมกับผู้สูงอายุไทยหรือไม่ โดยการใช้ตัวอย่างในการเปรียบเทียบเงินงวดที่ผู้กู้ได้รับจากธนาคารออมสินกับโครงการ HECM ซึ่งพบว่าเงินงวดที่ผู้สูงอายุได้รับจากโครงการ HECM สูงกว่าเงินงวดที่ได้รับจากธนาคารออมสิน การศึกษายังได้ประมาณมูลค่าของพุทออปชั่น (Put Option) ซึ่งเป็นประโยชน์ที่ผู้กู้ได้รับจากการกู้สินเชื่อประเภทนี้โดยตัวแบบต่างๆ ผลการศึกษาพบว่าตัวแบบ Black–Scholes ที่สามารถคำนวณได้ง่ายโดยใช้สูตรสำเร็จ ให้ผลที่ต่ำกว่าวิธีการจำลองสุ่ม (Simulation) ค่อนข้างมาก เนื่องจากตัวแบบ Black–Scholes ไม่ได้คำนึงถึงลักษณะที่ราคาใช้สิทธิมีการเปลี่ยนแปลงได้ตามระยะเวลา (Time Varying Strike) และจากการที่สินเชื่ออาจครบกำหนดก่อนระยะเวลากู้เงินหากผู้กู้เสียชีวิต นอกจากนั้น การศึกษายังพบว่ามูลค่า Put Option ที่ผู้สูงอายุได้รับต่ำกว่าค่าใช้จ่ายคงที่ในการกู้เงิน แม้แต่ในกรณีที่การจำลองสุ่มใช้ตัวแบบการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านที่มีองค์ประกอบของการกระโดด (Jump Process) เช่นช่วงวิกฤติเศรษฐกิจก็ตาม โดยรวมผลการศึกษาชี้ว่าสินเชื่อนี้แพงเกินไป ภาครัฐควรพิจารณาการประกันราคาบ้าน (Mortgage Insurance) ซึ่งจะช่วยให้ธนาคารสามารถให้วงเงินสินเชื่อที่สูงกว่าปัจจุบัน ส่งผลให้เงินงวดที่ผู้สูงอายุได้รับเพื่อการดำรงชีพเพิ่มขึ้น